¿Cuál es la contribución del espacio público al precio de las viviendas?: un modelo de precios hedónicos en el polígono de “Las Granadas” en la Ciudad de México

Abstract

El desarrollo inmobiliario vivido por la Ciudad de México en los últimos años ha puesto una importante presión sobre la infraestructura urbana y los recursos naturales. La zona de Granadas, en particular, ha venido creciendo de manera sostenida y se espera que esta dinámica continúe en los próximos años, lo cual incrementará la necesidad de realizar inversiones en el polígono, con la intención de mantener la provisión de infraestructura y de servicios públicos en niveles aceptables. Sin embargo, se espera que tales inversiones generen una serie de efectos negativos sobre el nivel de vida de los ciudadanos que residen en los inmuebles situados dentro de la zona. Este estudio presenta un modelo de precios hedónicos para la vivienda, formulado para esta área de la ciudad. Este tipo de modelos miden el efecto que diferentes variables ejercen sobre los precios de los bienes inmuebles. A lo largo de este documento, y para facilitar su comprensión, las variables utilizadas se han agrupado en seis vectores diferentes: atributos de la vivienda, atributos del desarrollo inmobiliario, ubicación, características del fraccionamiento o colonia, infraestructura urbana y servicios públicos, y externalidades. El objetivo del modelo es reflejar con claridad el efecto que tienen numerosas amenidades sobre el precio de las viviendas en la zona de estudio. Con este propósito, el análisis plantea las bases conceptuales y técnicas que se usaron para evaluar los efectos de la redensificación urbana en las Granadas, en general, y para identificar la contribución de las áreas públicas al precio de las viviendas privadas, en particular. Para ello, se partió de la búsqueda y el análisis de la literatura disponible sobre el tema, distinguiendo los elementos o variables que, teóricamente, producen impactos significativos en el precio de la vivienda. Al identificar los efectos de cada variable en el precio del metro cuadrado de la vivienda mediante el modelo de precios hedónicos se cuenta con una mejor fotografía de la zona de Granadas. También se puede identificar en qué medida los nuevos desarrollos inmobiliarios se apropian de la plusvalía generada por las intervenciones públicas que tengan el propósito de introducir modificaciones en el entorno del área de estudio.

The real estate development in Mexico City has produced significant pressure on urban infrastructure and natural resources. Particularly, Granadas area, in the west of the city, has steadily grown in the last years, and we expect that this dynamic continues in the future, increasing the need for investment in the zone, to maintain the provision of infrastructure and public services at acceptable levels. However, such investments could generate a number of negative effects for residents of Granadas area. This research presents an hedonic prices model for housing, formulated for this area of Mexico City. The model measures the effect of different variables on the price of real estate. The variables used in this research are grouped in six different vectors: housing attributes, attributes of real estate building, location, features of the neighborhood, urban infrastructure and public services, and externalities. The goal of hedonic prices model is to show the effect of amenities on the housing price, in Granadas area. Through the identification of every effect in the price per square meter of housing, we have a better picture of Granadas, and we can also identify to what extent new housing appropriate the surplus produced by public interventions, which try to make changes in the environment of the study area.