Land development permitting: agent's reputation, project characteristics, and processing times

Abstract

Despite the importance of the permitting process for local communities and their governments, little is known about the causes that explain the variations in the length of the reviews included in this process. This study introduces and tests a number of hypotheses that predict variations in the length of three reviews for land development. Specifically, the study examines the effect that applicants’ expertise, networking practices, and reputation have on the length of reviews. The analysis was conducted in a fast growing city in Florida using Zero Truncated Poisson Regression. The study reports that, holding constant the effects of other factors, applicants’ reputation of contributing to the public good is associated to shorter reviews. The paper also discusses the implications of these results for land use regulation by local governments. In particular, the paper elaborates on the argument that delays can be an unavoidable byproduct of the implementation of policies and regulations that promote the public good, avoiding undesirable land-uses, and protecting environmental amenities and endangered species, among other goals.

A pesar de la importancia de la emisión de permisos de construcción para las comunidades y sus gobiernos, poco se sabe sobre las causas que explican las variaciones en el tiempo que tardan estos en ser emitidos. Este estudio presenta y pone a prueba una serie de hipótesis que predicen las variaciones en la longitud de tres partes del permiso de construcción. En concreto, el estudio examina el efecto que la experiencia de los solicitantes, sus prácticas de socialización y su reputación tienen en el tiempo que se tarda un permiso en ser aprobado. El análisis se llevó a cabo en una ciudad de rápido crecimiento en la Florida usando un modelo Poisson de regresión. El estudio indica que, manteniendo constantes los efectos de otros factores, la reputación de los solicitantes de contribuir al bien público se asocia inversamente con el tiempo que tarda el permiso en ser aprobado. El documento también discute las implicaciones de estos resultados para la regulación del uso del suelo por los gobiernos locales. En particular, el documento desarrolla el argumento de que los retrasos pueden ser un resultado inesperado de la correcta aplicación de las políticas y regulaciones que promuevan el bien común, como la prevención de usos indeseables de la tierra, y la protección del medio ambiente, o el cuidado de especies en peligro de extinción, entre otros objetivos.