Política de zonificación inclusiva para la construcción de vivienda asequible en la Ciudad de México: el caso de la Norma de Ordenación General número 26

Abstract

El acelerado crecimiento de la población urbana genera una fuerte demanda de vivienda en las ciudades que, unida a la escasez de suelo, propicia el encarecimiento de los precios de las casas. Esos altos costos provocan que los hogares de bajos ingresos enfrenten cada vez mayores dificultades para acceder a este bien. En la Ciudad de México (CDMX), como en otras ciudades de países en desarrollo, la expansión desordenada de la mancha urbana se explica, en buena medida, por el acceso limitado de ese sector a una vivienda en suelo urbano: familias que se ven obligadas a desplazarse a la periferia —incluso a zonas de reserva ecológica o de riesgo—, carentes de infraestructura y servicios básicos, a recurrir a la autoconstrucción o a adquirir vivienda de bajo costo en municipios conurbados del Estado de México. La Norma de Ordenación General número 26 (NOG 26), una política de zonificación inclusiva, fue la respuesta del gobierno de la CDMX para incentivar la participación del sector privado en la construcción de vivienda asequible para estos hogares. La NOG 26 fue adoptada en 1997 y la reforma del 10 de agosto de 2010 la hizo vigente en casi todos los predios de la ciudad hasta su suspensión, el 19 de agosto de 2013. En los tiempos que antecedieron a su interrupción, medios y autoridades denunciaron el mal aprovechamiento de la NOG 26. Desde las perspectivas cuantitativa y cualitativa, esta investigación comprueba que la Norma no contribuyó a incrementar la oferta de vivienda asequible en la CDMX, debido a que errores en su diseño provocaron fallas de implementación que facilitaron el aprovechamiento indebido por parte de desarrolladores inmobiliarios, quienes obtuvieron los beneficios derivados de la Norma –más niveles y área de construcción con menos obligaciones de área libre y de estacionamiento–, pero vendieron los inmuebles a precios más altos que los señalados por el instrumento.